Từ ngày 01/01/2026, quy định về thuế cho thuê phòng trọ có nhiều thay đổi quan trọng theo Luật Thuế mới. Mới đây, Thuế Cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai đã có văn bản trả lời, làm rõ việc xác định ngành nghề, thuế suất GTGT và thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê phòng trọ. Bài viết dưới đây của Smarttax sẽ giúp người cho thuê phòng trọ nắm rõ quy định để thực hiện đúng nghĩa vụ thuế trong năm 2026.
1. Cho thuê phòng trọ được xác định là ngành nghề gì?
1.1. Căn cứ pháp lý
Theo khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản không bao gồm dịch vụ lưu trú.
Dịch vụ lưu trú được xác định bao gồm:
Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ
Đối tượng thuê là sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự
Không bao gồm dịch vụ ăn uống hoặc giải trí đi kèm
1.2. Kết luận
Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê phòng trọ theo hình thức lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân được xác định là hoạt động dịch vụ lưu trú, không phải hoạt động cho thuê tài sản thông thường.
Việc xác định đúng ngành nghề là căn cứ quan trọng để áp dụng đúng phương pháp tính thuế từ năm 2026.
2. Thuế suất dịch vụ lưu trú trước và sau ngày 01/01/2026
2.1. Thuế cho thuê phòng trọ trước ngày 01/01/2026
Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, dịch vụ lưu trú áp dụng:
Thuế GTGT: 5% trên doanh thu
Thuế TNCN: 2% trên doanh thu
Thuế được tính theo phương pháp khoán, không yêu cầu xác định chi phí.
2.2. Thuế cho thuê phòng trọ từ ngày 01/01/2026
Từ năm 2026, thuế đối với hoạt động cho thuê phòng trọ được áp dụng theo Luật Thuế mới, phân loại theo doanh thu và khả năng xác định chi phí.
3. Cách tính thuế cho thuê phòng trọ từ năm 2026
3.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Căn cứ khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 12 Luật Thuế Giá trị gia tăng 2024:
Dịch vụ lưu trú tiếp tục áp dụng tỷ lệ 5% trên doanh thu để tính thuế GTGT.
3.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
3.2.1. Trường hợp xác định được chi phí
Căn cứ khoản 2 Điều 7 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025:
Áp dụng với cá nhân cư trú có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm
Thu nhập tính thuế = Doanh thu – Chi phí hợp lệ
Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế × Thuế suất
Thuế suất áp dụng:
Doanh thu trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng: 15%
Doanh thu trên 3 tỷ đến 50 tỷ đồng: 17%
Doanh thu trên 50 tỷ đồng: 20%
Phương pháp này phù hợp với các mô hình kinh doanh phòng trọ quy mô lớn, có đầy đủ sổ sách chi phí.
3.2.2. Trường hợp không xác định được chi phí
Căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025:
Cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo doanh thu
Doanh thu tính thuế là phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm
Thuế suất TNCN áp dụng: 2%
Phương pháp này phù hợp với chủ nhà trọ nhỏ lẻ, không tổ chức kế toán đầy đủ.
4. Một số lưu ý quan trọng cho chủ nhà trọ năm 2026
Người cho thuê phòng trọ cần xác định đúng loại hình kinh doanh là dịch vụ lưu trú, theo dõi sát doanh thu hằng năm, lựa chọn phương pháp tính thuế phù hợp và thực hiện kê khai, nộp thuế đúng thời hạn để tránh rủi ro bị truy thu và xử phạt.
5. Smarttax
Smarttax cung cấp dịch vụ tư vấn và thực hiện thuế cho hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê phòng trọ, bao gồm xác định loại hình kinh doanh, tư vấn phương án tính thuế tối ưu, kê khai và quyết toán thuế trọn gói theo quy định mới nhất.
Ngoài ra, Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy để hỗ trợ vấn đề kế toán cơ bản đến nâng cao cho doanh nghiệp của bạn, hãy xem xét Smarttax – đối tác tin cậy với dịch vụ kế toán chất lượng cao và giải pháp toàn diện để giúp doanh nghiệp của bạn phát triển mạnh mẽ.
SMARTTAX – SỰ LỰA CHỌN THÔNG MINH CHO DOANH NGHIỆP CỦA BẠN
Smarttax tự hào là một trong số những công ty chất lượng hàng đầu tại khu vực TP.HCM và Đà Nẵng cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện cho doanh nghiệp. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong ngành kế toán, chúng tôi hiểu được việc kế toán thuế cần có sự hỗ trợ của các kế toán am hiểu chuyên môn và nhiều kinh nghiệm kỹ năng.
Cùng đội ngũ Kế toán và Luật sư có chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm được đào tạo chuyên nghiệp, cống hiến hết mình với sứ mệnh hỗ trợ, đồng hành cùng doanh nghiệp trên quãng đường phát triển, Smarttax sẽ là người bạn đồng hành đáng tin cậy cho Doanh nghiệp của bạn.
Lựa chọn cho mình một dịch vụ kế toán thuế trọn gói uy tín chất lượng chính là tiền đề giúp doanh nghiệp tập trung vào công việc kinh doanh. Smarttax Đà Nẵng – Đại lý Thuế cung cấp dịch vụ kế toán – Thuế cam kết mang đến cho doanh nghiệp sự an tâm bền vững, sẽ trở thành hậu phương vững chắc góp phần công sức vào sự thành công của doanh nghiệp trong tương lai gần nhất. Bên cạnh các dịch vụ kế toán Thuế, dịch vụ đăng ký kinh doanh… hỗ trợ doanh nghiệp tại Smarttax. Hãy tham gia hệ sinh thái khởi nghiệp trong hệ thống Smarttax bao gồm:
- eSmart: là đơn vị hàng đầu trong việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp tại Việt Nam. eSmart luôn đồng hành và hỗ trợ Doanh nghiệp trên con đường kinh doanh thông qua các giải pháp thiết thực từ những dịch vụ cung cấp: Cho thuê văn phòng chia sẻ, chỗ ngồi làm việc cố định, co-working space, phòng làm việc riêng…..
- Smartband: dịch vụ thiết kế bộ nhận diện thương hiệu (Brand Identity) cho doanh nghiệp bao gồm: bộ nhận diện thương hiệu cốt lõi, bộ nhận diện thương hiệu văn phòng, bộ nhận diện thương hiệu marketing cho doanh nghiệp….
- eConnect: eConnect là tổ chức kết nối kinh doanh do eSmart thành lập dành cho các thành viên là doanh nghiệp cùng chia sẻ kiến thức, cùng phát triển và cùng thành công trên chặng đường lập nghiệp.
Với kinh nghiệm hơn 15 năm cung cấp các dịch vụ kế toán thuế trọn gói, đăng ký kinh doanh, bảo hiểm xã hội,… Smarttax luôn sẵn lòng tư vấn tận tâm, đáp ứng kịp thời mọi nhu cầu của khách hàng. Quý khách cần giải đáp bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất tại:
SMARTTAX – HẬU PHƯƠNG VỮNG CHẮC CHO SỰ THÀNH CÔNG CỦA DOANH NGHIỆP
Hotline: 1900 1578
Email: info@smattax.vn
Trụ sở: Tầng 7, Tòa nhà Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, Phường Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh.
Chi nhánh: Tầng 8, Hilton Đà Nẵng, 50 Bạch Đằng, Phường Hải Châu, Tp Đà Nẵng.
Website: www.Smarttax.vn
