Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nhiều quy định mới liên quan đến thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức được áp dụng từ năm 2026. Đáng chú ý, đối với các hợp đồng cho thuê BĐS phát sinh trước ngày 1/1/2026, người cho thuê có thể được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT và thuế TNCN nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định. Vậy cụ thể trường hợp nào được điều chỉnh và cách xác định doanh thu chịu thuế ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết dưới đây.

khong-chiu-thue-cho-thue-bds

1. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trước 1/1/2026 được điều chỉnh doanh thu không chịu thuế khi nào?

1.1 Quy định chuyển tiếp theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP

Theo Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP về điều khoản chuyển tiếp, quy định:

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 01/01/2026 và:

Thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng
Người cho thuê đã nộp thuế GTGT và thuế TNCN

thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Cụ thể:

Điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT theo khoản 1 Điều 3
Điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN theo khoản 1 Điều 4

1.2 Trường hợp doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng

Sau khi điều chỉnh theo quy định mới:

Nếu doanh thu còn lại của hợp đồng trên 500 triệu đồng/năm
→ vẫn phải nộp thuế theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Ngoài ra:

Số tiền thuế đã nộp trước đó sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (nếu có phát sinh chênh lệch).

2. Hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu bao nhiêu thì không phải nộp thuế?

khong-chiu-thue-cho-thue-bds

2.1 Mức doanh thu không phải nộp thuế giá trị gia tăng

Theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống
→ không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Ngược lại:

Nếu doanh thu năm trên 500 triệu đồng
→ phải nộp thuế GTGT và áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu theo tỷ lệ phần trăm.

Tỷ lệ tính thuế sẽ thực hiện theo:

Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15
Các văn bản hướng dẫn liên quan.

2.2 Mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định:

Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống
→ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Cá nhân kinh doanh bao gồm:

Cá nhân tự kinh doanh
Cá nhân đăng ký hộ kinh doanh
Cá nhân được các thành viên hộ gia đình ủy quyền đại diện hộ kinh doanh

Trường hợp:

Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm

→ phải nộp thuế TNCN theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

2.3 Kết luận về ngưỡng doanh thu chịu thuế

Theo quy định hiện hành:

Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm:
- Không phải nộp thuế GTGT
- Không phải nộp thuế TNCN
Doanh thu > 500 triệu đồng/năm:
- Phải nộp thuế GTGT
- Phải nộp thuế TNCN theo quy định.

3. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khai thay và nộp thuế thay theo Nghị định 68/2026

3.1 Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế

Theo Điều 14 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, tổ chức hoặc cá nhân thực hiện khai thay, nộp thay hoặc khấu trừ thuế phải:

Kê khai đầy đủ, chính xác và đúng thời hạn doanh thu, số thuế phải nộp.
Nộp thuế vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định.

3.2 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm

Tổ chức hoặc cá nhân khai thuế thay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật trong các trường hợp:

Chậm kê khai thuế
Chậm nộp thuế
Kê khai sai doanh thu
Khấu trừ hoặc nộp thuế không đúng quy định.

Các hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo Luật Quản lý thuế 2025.

3.3 Trường hợp không thực hiện đúng quy định

Nếu tổ chức hoặc cá nhân:

Không thực hiện việc khai thuế thay
Hoặc thực hiện không đúng quy định pháp luật

thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật thuế và các quy định liên quan.

Kết luận

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng có thể được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới. Tuy nhiên, nếu doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành.

Việc nắm rõ các quy định chuyển tiếp và ngưỡng doanh thu chịu thuế sẽ giúp hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê bất động sản kê khai đúng quy định, tránh rủi ro về thuế và xử phạt hành chính.